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说明各个开发商都对这个地块都有着很高的预期。比方说琶洲西区、各个TOD项目等等。去看过的人多少都有被中轴景观公园打动；对未来创新城的档次都会有很大提升。纵观市中心的一手新房和次新房楼盘（以近十年为限），能够拥有这种规模的大型公园的项目，越秀这两年的产品力确实超出了市场的预期。户数少意味着更好更舒适的居住体验。所以现在越来越多的项目都开始做高密度的超高层（现在连郊区都开始做超高层了）。

1、本文目录：

2、万博体育不能用了,我不服！广州就没有一个楼盘，公园比它家大吗？

广州有两座和樾府，一座是万博和樾府，已登顶今年广州网签排行榜，一座是即将要入市的大学城和樾府。所以越大和能否延续和樾府的荣光吗？

首先，地块本身是一个优质地块，去年拍地时引起了21家房企的争抢，最后被越秀一举拿下，地块成交楼面价达33599元/㎡的高价，在番禺仅次于地王万博金地壹阅府，地价高还争抢，说明各个开发商都对这个地块都有着很高的预期。

越秀是广州的国企，总是能在第一时间了解广州未来的发展方向，毕竟有些重点地块，都是优先定向给越秀的，比方说琶洲西区、各个TOD项目等等。而越秀选择越大和的地块，也是侧面说明ZF对地块的期望，毕竟不会砸自己在大本营和顶级产品系的口碑。所以，跟着越秀买房，至少方向上不会错。

来聊聊项目的感受。

一、能叫和樾府，肯定有个出圈的公园。

你可以看到大和首先出街的，是大气的半私家公园。一方面是越秀在万博和樾府项目的展示上尝到了甜头，去看过的人多少都有被中轴景观公园打动；另一方面，在一线城市的广州，能够拥有一大片的绿地公园，属实能为项目增香添彩。

越大和中央公园总规划占地约25万㎡，面积是万博和樾府公园面积的5倍多，加上滨江公园的65万方的滨江公园，一共享有90万㎡的超大公园，整个滨江公园由RLA，SWA，TLS三大全球顶级设计竞标，整个形状类似于花城广场，呈T字形设计，着实出圈。

看了销售给的园林效果图，给人的感觉就是，有钱+任性，给你捧出一线望园的享受产品。让你还没入住就可以带着你的朋友，漫不经心地逛楼下的花园。

这样的一线公园藏品注定是稀缺的，而且注定是少数人拥有的。别人大老远地去公园放风拍照，支起帐篷野营。而你下楼就是这样的公园，即使是炎热的夏天，也可以在家欣赏到这样的公园景观。

只能说，大学城和樾府把这种一线看公园的享受发挥到了极致。

单就这个公园，对未来创新城的档次都会有很大提升。

△摄自iPhone 13 Pro Max 原图无p

再说，纵观市中心的一手新房和次新房楼盘（以近十年为限），能够拥有这种规模的大型公园的项目，万博和樾府算一个，广钢算一个。再往前古早一点，那就是珠城的珠江公园。

和樾府就不说了，广钢的中央公园不错，但是大家共享，密度也高，所以，从这个角度上来看，确实稀缺。

二、再来唠唠产品。

颜值就是正义，经典就是能历久弥新。

越秀这两年的产品力确实超出了市场的预期。

据了解，越大和可能首推的是6#、13#两栋楼，其中6#是纯板式设计，只有16层，2T2户的136㎡户型，仅仅只有30套（一楼为架空层）。低密度结合板楼的设计，让6#的140㎡做到了45开间朝南，12m宽的南向景观面，整体通风采光效果非常好。

低密的板楼设计，意味着最大的优势就是在于保证了同一栋楼里，每一户都能最大限度地享受到充足的日照与通风。

项目全部是2梯3户，2梯2户设计，因为密度低意味着户数少，户数少意味着更好更舒适的居住体验。

现在广州市区，现在能放出来的都是极小的地块，所以现在越来越多的项目都开始做高密度的超高层（现在连郊区都开始做超高层了）。只能说在整个广州都很难再找到这个水准。所以开发商说越大和只能给真正能享受、会享受他的人拥有。因为不是谁都能拥有这么夸张的人均绿地面积和资源。

那为什么低密就能跟豪宅划等号呢？？

你想想，珠城的凯旋新世界为啥比中海花城湾卖得贵？？那不就是因为，凯旋有着珠城最大的花园园林，而且是低密社区，他有，别人没有……你是业主，脸上也是要带点神气的。

大和的外立面，铝扣板和玻璃幕墙，这个是现在最时尚的豪宅标配，外立面颜值在线，是钱，是面子，也是未来二手卖得更贵的资本。

不得不感慨下，很难得有土地优势的开发商，也愿意在产品力上面花功夫，广州以前常被深圳客鄙视外立面丑，大家想到广州的玻璃幕墙立面住宅也只有汇悦台，为做出好产品的开发商点个小赞，起码为广州争口气。

项目效果图

销售在现场给我展示了下项目未来的社区模样，不得不说，已经能从这样的玻璃外立面看到闺蜜眼中的星星了。

所以总结一下，在同一个社区里，同时兼具稀缺大公园、稀缺低密度、稀缺板楼，可见越秀在产品打造上的用心。

公园和外立面都很能打，接下来看看户型。

136㎡户型在南北对流的基础上，做到了南北双向的景观面，南向更是约12m宽的中央公园景观面。

此外这个户型最吸引的，是在客厅旁做了一个开放式的复合空间，形成了约57㎡的LDKG大通厅，客厅面宽直接拉到了约54米，相当于一般户型约160㎡才有的空间享受。

更不用说45开间朝南，超过145米的南向面宽带来的通风与采光的优势。

142㎡户型在是南北对流的板楼单边位，拥有专梯专户，私厅入户，很有尊贵感。而且每一面都能看到景观，其中南向为4面宽朝南，大概有133米的中央公园景观面。

还有更大面积的165㎡和175㎡，同样的采光做得很好，户型很优秀。

越大和主打这些大户型的产品，一方面是大户型吸引的客户更具备承价能力，另一方面也是印证了项目豪宅的定位。

三、再来看看区位的情况

创新城道路番禺修得很好，妥妥的双向八车道，南大干线预计也会明年全线贯通，虽然说城市面貌是比较原始的，说人话就是配套还不成熟。

但从距离上看，创新城是广州核心城区最后一块全新处女地。

广州现在主要发展的核心动力引擎，主要是珠城，金融城、琶洲这三个老大哥，而创新城的旁边，还有大学城和生物岛。

珠城大家都熟，我们就不说了。

金融城定位国际化金融中心，目前已经有25栋甲级写字楼在建，计划五年内生产总值超700亿。

琶洲，当红的电商总部聚集区，广深港澳科技创新走廊上的核心选手。无论是国家层面还是广东省层面都给了很大的支持，琶洲地区的数字经济相关企业的数量超过2万家。

大学城就不用说啦，院士、教授、大学老师遍地开花，有资源有人才。

生物岛呢，虽然很低调，但是人家是黄埔的生物医药基地，你们的核酸，很多机构都是在生物岛检验的，这样说大家就懂了吧

总结一下，这些，都是妥妥的购买力啊，所以，创新城虽然自己名气不高，但附近，有钱，有人，有将来啊。

就算抱大哥们的大腿都不怕，何况创新城自己本身也有规划，大学城二期，也要搞科研。

现在创新城的定位是集高教研发、科技服务、创新产业于一体。别的不说，至少规划是很好看的。

但我们一般要把这种不定变量当成考虑的非定量，多看定量。定量来看，创新城附近的牛叉朋友圈很多，这么多的朋友圈，顺着地铁，创新城是他们跳不过的选择，所以，这也是他有潜力的原因。

创新城，以后会是番禺一个热门的板块，但是，现在，配套还不成熟。

我们按照最基础的估计，预估创新城的配套要发展起来，必须等到要等到越秀3盘交付入住，结合华工的二期扩建工程完成。未来这个区域的商业成熟，可能还需要3-5年时间（收楼2年，陆续入住3-5年，人口密度到了商业才能起来）。

不过待配套成熟起来，价格应该会有很大提升。

四、最后聊聊这个项目的价值

越大和整体没有什么硬伤，公园+产品在整个市场都比较稀缺，是可以买的，未来可期。

首先，越大和由越秀打造，在现在这个时代，国企就是安全感。

第二，创新城的区位是可以的，地铁4号线新化快速，南大干线连接的创新城的朋友圈有金融城，琶洲，大学城，生物岛和万博。所以通勤也便利，依靠4号线和新化快速十来分钟就能到金融城、琶洲等地方。

第三，产品也不差，公园+低密+板楼，在整个广州都是很稀缺的，稀缺=价值站稳。加上颜值扛打，整体的感觉很不错。现在大市场不太好，已经过了房价暴涨的时代，以后就只有好的产品才能穿越长周期，稳住价格。所以在房企暴雷的时代，进入由国家队主导的市场局面，国家队会更加打磨自己的产品力，而越大和的产品也是印证了这一点，可以预见到未来这个项目是可以穿越周期，稳住价格的。

第四，项目配建了48班中小学和6班的幼儿园，从教育资源上来看，领先番禺一个身位，加上买创新城的大多都是金融城的高收入人群和大学城的老师，以后就读的都是这些高知高收入人群的小孩，这就是圈层啊朋友们。

以上。

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